เงินไต้หวันไหลเข้าอสังหาฯ ญี่ปุ่น เมื่อนักลงทุนจีนแผ่นดินใหญ่เริ่มถอยห่าง

เมื่อเงินไต้หวันเริ่มมองหาบ้านหลังใหม่ในแดนอาทิตย์อุทัย

ถ้าพูดถึงนักลงทุนต่างชาติที่เคยครองตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น หลายคนคงนึกถึงนักลงทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ก่อนเป็นอันดับแรก แต่ภาพนั้นกำลังเปลี่ยนไปอย่างเงียบๆ เพราะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีกลุ่มนักลงทุนหน้าใหม่ที่เริ่มเข้ามาเติมช่องว่างนั้น นั่นคือกลุ่มทุนจากไต้หวัน

ย่าน Tennozu บนพื้นที่ริมน้ำในโตเกียว เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัด คอนโดมิเนียมสูงระฟ้ามองออกไปเห็นอ่าวโตเกียวทางด้านตะวันออก ขณะที่ทางตะวันตกมองเห็นสถานี Shinagawa หนึ่งในศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของโตเกียว ซึ่งในอนาคตอันใกล้จะเป็นจุดจอดรถไฟ Maglev (รถไฟแม่เหล็กความเร็วสูง) ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วงทศวรรษ 2030 ด้วย

ย่านนี้เดินทางสะดวก แค่นั่ง Monorail ประมาณ 20 นาทีจากสนามบิน Haneda ก็ถึงแล้ว แบบนี้จึงไม่แปลกที่นักลงทุนต่างชาติจะสนใจ

ทำไมนักลงทุนไต้หวันถึงมองญี่ปุ่นเป็นเป้าหมาย?

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชาวไต้หวันที่ทำงานอยู่ในโตเกียวอย่าง Lin Kakei เล่าให้ฟังว่า ลูกค้าจากไต้หวันที่เข้ามาสอบถามและซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นนั้นมีแรงจูงใจหลักสองประการ

ประการแรกคือ เงินเยนที่อ่อนค่าอย่างต่อเนื่อง ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ค่าเงินเยนอ่อนลงมากเมื่อเทียบกับสกุลเงินอื่นๆ รวมถึงดอลลาร์ไต้หวัน ทำให้สินทรัพย์ในญี่ปุ่นดูถูกลงในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ เรียกง่ายๆ ว่าซื้อของดีในราคาที่คุ้มกว่าเดิม

ประการที่สองคือ ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitical Risk) ซึ่งหมายถึงความตึงเครียดระหว่างจีนและไต้หวัน นักลงทุนหลายรายมองการซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นเป็นเหมือน "แผนสำรอง" หรือการกระจายความเสี่ยง หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น พวกเขาก็มีสินทรัพย์อยู่ในประเทศที่มีเสถียรภาพ

สองเหตุผลนี้รวมกันทำให้ญี่ปุ่น โดยเฉพาะโตเกียว กลายเป็นจุดหมายที่น่าสนใจมากในสายตาของชาวไต้หวันที่มีทุนพร้อม

จีนแผ่นดินใหญ่ถอยออกไป เกิดอะไรขึ้น?

ก่อนหน้านี้ นักลงทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่เคยเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ต่างประเทศ รวมถึงในญี่ปุ่น แต่หลายปัจจัยทำให้กระแสนั้นชะลอตัวลง ทั้งมาตรการควบคุมการโอนเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน วิกฤตภาคอสังหาฯ ในจีนเอง รวมถึงความสัมพันธ์ทางการทูตที่ตึงเครียดกับญี่ปุ่นในบางช่วง

เมื่อผู้เล่นรายใหญ่ถอยออกไป ก็เปิดโอกาสให้นักลงทุนกลุ่มอื่นเข้ามาแทน และไต้หวันก็เป็นหนึ่งในกลุ่มที่เข้ามาเติมช่องว่างนั้นได้อย่างชัดเจน

พี่สยามมองว่านี่คือการเปลี่ยนขั้วทุนในตลาดอสังหาฯ ญี่ปุ่นที่น่าจับตามองมาก เพราะมันสะท้อนภาพใหญ่ของความเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ในเอเชียได้อย่างชัดเจน ไม่ใช่แค่เรื่องการลงทุนธรรมดา

มุมมองส่วนตัวของพี่สยาม

ถ้าเราลองวางตัวเองเป็นนักลงทุนไต้หวัน การตัดสินใจแบบนี้ก็สมเหตุสมผลมากนะครับ ลองคิดดูว่าคุณมีเงินก้อนหนึ่ง อยู่ในพื้นที่ที่มีความไม่แน่นอนสูง แล้วมีโอกาสย้ายเงินบางส่วนไปอยู่ในประเทศที่มีระบบกฎหมายชัดเจน เศรษฐกิจมั่นคง และค่าเงินกำลังอ่อน ซึ่งหมายความว่าของราคาถูกกว่าปกติ คุณจะทำไหม?

ผมเดาว่าหลายคนก็คงตอบว่าทำครับ นี่ไม่ใช่เรื่องของความกลัวอย่างเดียว แต่เป็นการมองหาโอกาสในความเปลี่ยนแปลงด้วย ซึ่งสิ่งนี้เป็นบทเรียนที่คนไทยอาจจะเรียนรู้ได้เช่นกัน

แล้วคนไทยเกี่ยวข้องยังไงกับเรื่องนี้?

อาจมีคนถามว่า เรื่องนักลงทุนไต้หวันซื้อบ้านในญี่ปุ่น มันเกี่ยวอะไรกับคนไทยด้วย? จริงๆ แล้วมันเกี่ยวข้องมากกว่าที่คิดครับ

• สำหรับคนไทยที่ฝันอยากลงทุนอสังหาฯ ในญี่ปุ่น: ตลาดญี่ปุ่นกำลังร้อนขึ้นเรื่อยๆ จากเงินต่างชาติ ราคาในโตเกียวโดยเฉพาะย่านทำเลดีๆ ปรับตัวสูงขึ้นมาก ยิ่งถ้าเงินเยนกลับมาแข็งค่า ก็จะยิ่งทำให้ต้นทุนสูงขึ้นสำหรับนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงคนไทยด้วย
• สำหรับคนไทยที่อยู่หรือทำงานในญี่ปุ่น: การที่มีนักลงทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้ามามากขึ้น อาจทำให้ค่าเช่าในย่านยอดนิยมสูงขึ้น ซึ่งกระทบกับคนที่ต้องเช่าที่อยู่อาศัยโดยตรง
• สำหรับนักลงทุนไทยในภาพรวม: เรื่องนี้เป็นตัวอย่างที่ดีว่า เมื่อค่าเงินอ่อนและมีความไม่แน่นอนทางการเมือง นักลงทุนระดับโลกมักย้ายเงินไปสินทรัพย์นอกประเทศ คนไทยก็ควรเริ่มคิดเรื่องการกระจายความเสี่ยงลักษณะนี้บ้าง

โอกาสและความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนคิดตาม

ถ้าใครกำลังคิดอยากลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศตามเทรนด์นี้บ้าง พี่สยามขอฝากข้อควรระวังไว้ครับ

• ความเสี่ยงค่าเงิน: เงินเยนที่อ่อนตอนซื้ออาจแข็งตอนขาย ทำให้กำไรที่คำนวณไว้หายไปได้ นักลงทุนมือใหม่มักมองข้ามจุดนี้
• กฎหมายต่างประเทศ: การถือครองอสังหาฯ ในต่างประเทศมีกฎระเบียบซับซ้อน ทั้งในแง่ของกฎหมายญี่ปุ่นและกฎหมายไทย ต้องศึกษาให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ
• ค่าใช้จ่ายแฝง: ค่าบริหารจัดการ ค่าภาษีทรัพย์สิน และค่านายหน้าในญี่ปุ่นอาจสูงกว่าที่คิด และการไม่ได้อยู่ในประเทศทำให้จัดการยากขึ้น
• ความเสี่ยงด้านภัยพิบัติ: ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีแผ่นดินไหวบ่อย การซื้ออสังหาฯ ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงด้านนี้และค่าประกันภัยด้วย

"การลงทุนข้ามพรมแดนมีโอกาสจริง แต่ต้องรู้จักตลาดนั้นให้ดีพอๆ กับที่รู้จักตลาดบ้านเกิดตัวเอง ถ้าไม่รู้จริง อย่าเพิ่งรีบทำตาม"

บทเรียนจากการเคลื่อนย้ายทุนในเอเชีย

ถ้ามองภาพกว้างขึ้น เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นว่าเงินทุนในเอเชียกำลังเคลื่อนไหวอย่างไร ความตึงเครียดในช่องแคบไต้หวัน ปัญหาในภาคอสังหาฯ ของจีน นโยบายการเงินของญี่ปุ่น ล้วนส่งผลกระทบต่อกัน และสร้างกระแสการเคลื่อนย้ายทุนขนาดใหญ่ที่เราเห็นอยู่ทุกวันนี้

สำหรับคนไทย บทเรียนสำคัญคือการติดตามข่าวสารเศรษฐกิจระดับภูมิภาคให้มากขึ้น เพราะสิ่งที่เกิดขึ้นในญี่ปุ่น จีน หรือไต้หวัน อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในเวลาไม่นานนัก ทั้งในแง่การท่องเที่ยว การค้า และการลงทุน

ตอนนี้เงินทุนจากไต้หวันไหลเข้าญี่ปุ่น พรุ่งนี้มันอาจไหลเข้าไทยก็ได้ครับ ถ้าเราเตรียมตัวและจัดการสภาพแวดล้อมการลงทุนในประเทศให้ดีพอ นี่คืออีกหนึ่งโอกาสที่ไทยควรคว้าไว้ครับ