ลงทุนในโรงแรมหรูโดยไม่ต้องซื้อโรงแรม — ฟังดูดี แต่มีอะไรที่ต้องรู้
ถ้าพูดถึง "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือที่รู้จักกันในชื่อ REIT (Real Estate Investment Trust) หลายคนอาจรู้สึกว่ามันฟังดูซับซ้อน แต่จริง ๆ แล้วแนวคิดมันเรียบง่ายมาก คือการที่คนทั่วไปสามารถ "ร่วมเป็นเจ้าของ" อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ศูนย์การค้า หรืออาคารสำนักงาน โดยไม่ต้อง懐懐ซื้อทั้งหลัง แค่ซื้อ "หน่วยทรัสต์" ก็รับผลตอบแทนเป็นรายได้สม่ำเสมอได้
พี่สยามเองก็เคยสนใจลงทุนในกองประเภทนี้อยู่เหมือนกัน เพราะมันดูเหมือนทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่ไม่มีเงินก้อนใหญ่พอจะซื้ออสังหาฯ เองแต่อยากได้รับประโยชน์จากมัน แต่ก็เหมือนการลงทุนทุกประเภท ถ้าไม่เข้าใจโครงสร้างให้ดีพอ อาจเจอเซอร์ไพรส์ที่ไม่น่ายินดีได้เหมือนกัน
REIT ทำงานอย่างไร?
ในเชิงโครงสร้าง REIT คือกองทุนที่ระดมเงินจากนักลงทุนรายย่อยหลายพันคน นำเงินนั้นไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำรายได้ที่ได้จากค่าเช่าหรือการบริหารทรัพย์สินนั้นมาจ่ายคืนให้ผู้ถือหน่วยในรูปแบบของ "เงินปันผล"
ในประเทศไทย REIT อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับใบอนุญาตเป็นคนดูแลบริหารจัดการแทนผู้ถือหน่วยทุกราย
โครงสร้างหลักของ REIT มี 3 ส่วน
- ผู้จัดการกองทรัสต์ — บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ที่ได้รับใบอนุญาต ทำหน้าที่บริหารจัดการกองทรัสต์และดูแลผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วย
- ทรัสตี (Trustee) — ผู้ดูแลทรัพย์สิน มีหน้าที่ควบคุมดูแลให้แน่ใจว่าทรัพย์สินในกองทรัสต์ถูกจัดการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
- ผู้ถือหน่วยทรัสต์ — คนทั่วไปหรือสถาบันที่ซื้อหน่วยทรัสต์เข้าไปถือ และได้รับผลตอบแทนจากรายได้ของทรัพย์สิน
ข้อตกลง "ซื้อคืน" ในกองทรัสต์คืออะไร?
หนึ่งในรูปแบบที่พบได้ในกองทรัสต์อสังหาฯ ของไทยคือ การที่เจ้าของทรัพย์สินเดิม (เช่น เจ้าของโรงแรม) ขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ แล้วมีข้อตกลงว่าจะ "ซื้อคืน" ทรัพย์สินนั้นในราคาที่กำหนดภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน
สำหรับผู้ถือหน่วย โมเดลนี้ฟังดูน่าสนใจ เพราะรู้ราคาซื้อคืนล่วงหน้า ทำให้ประเมิน IRR (Internal Rate of Return หรืออัตราผลตอบแทนภายในโครงการ) ได้ชัดเจน แต่ความเสี่ยงคือ — ถ้าเจ้าของเดิม ผิดสัญญาซื้อคืน กองทรัสต์ต้องเดินหน้าขายทรัพย์สินในตลาดแทน ซึ่งอาจใช้เวลานานและผลตอบแทนอาจต่างจากที่คาด
ความเสี่ยงของ REIT ที่นักลงทุนต้องรู้
REIT ไม่ใช่ "เงินฝากธนาคาร" และไม่มีการการันตีผลตอบแทนคงที่ 100% ความเสี่ยงหลักที่ควรเข้าใจมีดังนี้
1. ความเสี่ยงจากทรัพย์สิน
ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองไม่สร้างรายได้ตามเป้า เช่น โรงแรมมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ต่ำ หรือผู้เช่าธุรกิจขาดทุน ผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยได้รับก็จะลดลงตามไปด้วย
2. ความเสี่ยงจากผู้บริหาร
บริษัทที่นำทรัพย์สินเข้ากองอาจมีปัญหาทางการเงินระดับบริษัท แม้ว่าตัวทรัพย์สินจะยังทำกำไรได้ดีก็ตาม สองสิ่งนี้เป็นคนละเรื่องกัน ตัวโรงแรมอาจยังดี แต่บริษัทแม่อาจขาดสภาพคล่อง
3. ความเสี่ยงจากสัญญาซื้อคืน
ดังที่กล่าวไปแล้ว หากเจ้าของเดิมผิดนัดชำระ กระบวนการขายทรัพย์สินอาจล่าช้า ส่งผลให้ผู้ถือหน่วยต้องรอเงินคืนนานกว่าที่คาด
4. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง
แม้หน่วยทรัสต์จะซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์ แต่ปริมาณการซื้อขายอาจไม่สูงเท่าหุ้นทั่วไป ทำให้บางครั้งขายออกได้ยากหากต้องการเงินด่วน
ก่อนลงทุน REIT ต้องอ่านอะไรบ้าง?
พี่สยามคิดว่านักลงทุนหลายคน โดยเฉพาะมือใหม่ มักสนใจแค่ผลตอบแทนตัวเลขที่โบรกเกอร์นำเสนอ แต่ไม่ได้อ่านรายละเอียดสัญญา ลองเช็กสิ่งเหล่านี้ก่อนตัดสินใจ
- หนังสือชี้ชวน (Prospectus) — เอกสารที่บอกรายละเอียดทรัพย์สิน ผู้จัดการ เงื่อนไขสัญญา และปัจจัยความเสี่ยงทั้งหมด ดาวน์โหลดได้ฟรีจากเว็บ ก.ล.ต.
- โครงสร้างสัญญาซื้อคืน — ถ้ามีข้อตกลงซื้อคืน ต้องดูว่าราคาเท่าไหร่ เมื่อไหร่ และมีบทลงโทษอะไรถ้าผิดสัญญา
- Occupancy Rate และรายได้ย้อนหลัง — ดูว่าทรัพย์สินนั้นสร้างรายได้จริงแค่ไหน ไม่ใช่แค่ตัวเลขคาดการณ์
- สถานะทางการเงินของผู้บริหารทรัพย์ — บริษัทที่นำทรัพย์สินเข้ากองมีฐานะการเงินอย่างไร มีหนี้สินมากไหม
มาตรการ "พักทรัพย์ พักหนี้" กับผู้ประกอบการไทย
อีกเรื่องที่เกี่ยวข้องกันคือมาตรการ "พักทรัพย์ พักหนี้" ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นเครื่องมือช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาสภาพคล่องหลังวิกฤต โดยเปิดโอกาสให้โอนทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้ชั่วคราว และมีสิทธิซื้อทรัพย์สินคืนในภายหลัง ตามข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย มีผู้ประกอบการกว่า 400 รายที่เข้าร่วมมาตรการนี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ายังมีธุรกิจจำนวนมากที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่
สำหรับ SME ที่กำลังเผชิญปัญหาสภาพคล่อง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่าภาพรวมสินเชื่อ SME ยังอยู่ในช่วงติดลบ ซึ่งหมายความว่าธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมส่วนใหญ่ยังระมัดระวังในการกู้ยืมและขยายตัว การทำความเข้าใจมาตรการของ ธปท. จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการใช้โอกาสนี้ให้เป็นประโยชน์
มุมมองของพี่สยาม
ถ้าเป็นพี่สยามเองนะ ถ้าจะลงทุน REIT พี่จะไม่มองแค่ตัวเลขผลตอบแทนที่ระบุในเอกสาร แต่จะดูให้ลึกกว่านั้นว่า "ใครอยู่เบื้องหลังทรัพย์สินนั้น" และ "เงื่อนไขสัญญาให้สิทธิผู้ถือหน่วยอย่างไรถ้าเกิดปัญหา" เพราะตัวทรัพย์สินดีไม่พอ ต้องดูว่าโครงสร้างทางกฎหมายและสัญญาปกป้องเราแค่ไหนด้วย
REIT ยังคงเป็นเครื่องมือลงทุนที่ดีสำหรับคนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและรับผลตอบแทนสม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์ แต่เหมือนกับการลงทุนทุกอย่าง "ความรู้คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด" อ่านหนังสือชี้ชวนให้ครบ เข้าใจโครงสร้างให้ดีก่อน แล้วค่อยตัดสินใจ ดีกว่าไปเสียใจทีหลังครับ
